Jak zabezpieczyć polską ziemię? Potrzebne rozwiązania prawne.

Polska ziemia jest relatywnie tania.  Nadzór nad sprzedażą gruntów w Polsce jest o wiele słabszy niż w innych krajach europejskich. Przed upłynięciem okresu ochronnego, który upływa w kwietniu 2021, dla polskich gruntów ornych warto zapoznać się z rozwiązaniami, jakie wprowadzono w kilku europejskich krajach. Istnieją uzasadnione obawy, że może to być inwestycja spekulacyjna lub szkodliwa ekologicznie.  

Przeskocz do sekcji:



W Polsce na zakup hektara trzeba wydać ok. 10 tys. euro. Na Ukrainie 1000 euro!  60 tys. euro – co najmniej tyle trzeba mieć pieniędzy, aby kupić hektar ziemi rolnej w Holandii. Duńczycy i Niemcy, którzy wykazują bardzo duże zainteresowanie polskimi gruntami, u siebie muszą zapłacić za hektar średnio 24 tys. euro. Za hektar ziemi na terenie starych niemieckich landów płaci się średnio ponad 35 tys. euro, natomiast we wschodniej części kraju – ok. 16 tys. euro. Ceny ziemi w Niemczech mają tendencję wzrostową.

Niemcy

            Zakup nieruchomości w Niemczech reguluje kodeks cywilny, czyli Bürgerliches Gesetzbuch (tzw. BGB). Jednak szczegółowe warunki handlu ziemią rolną i lasami ustala już odrębna ustawa, Grundstückverkehrsgesetzes (GrdstVG). Obrót państwowymi nieruchomościami rolnymi jest regulowany od 1992 roku przez Spółki Użytkowania i Zarządu Gruntami (BVVG), nadzorowane przez Federalne Ministerstwo Finansów, które zajmują się ich reprywatyzacją, sprzedażą i dzierżawą. Prawo umożliwia zablokowanie sprzedaży z powodu możliwej nadmiernej koncentracji gruntów, podejrzenia spekulacji ceną ziemi lub braku woli osobistego prowadzenia gospodarstwa.

             W przypadku nieruchomości rolnych i lasów (poza polami uprawnymi chodzi też o łąki i pastwiska, ogrodnictwo, w tym uprawę winorośli oraz hodowlę ryb w wodach śródlądowych, wrzosowiska i nieużytki), na ich kupno potrzebne jest zezwolenie, niezależnie od narodowości kupującego. Urząd ma miesiąc na wydanie decyzji. Chętny na kupno działki rolniczej musi się też liczyć z prawem pierwokupu, które mają tzw. spółki ziemskie (Landgesellschaften). Są to należące do poszczególnych landów spółki użyteczności publicznej, które mają za zadanie dbać o rozwój obszarów wiejskich. Jednym z ich najważniejszych zadań jest zwalczanie spekulacji ziemią. Spółki ziemskie korzystają z prawa pierwokupu, gdy zgłosi się co najmniej jeden rolnik chętny do powiększenia swojego areału, któremu potem ziemia zostanie odsprzedana. Landy korzystają z tego bardzo różnie, niektóre niemal wcale. Gdzie indziej od kilku lat odnotowuje się lawinowy wzrost pierwokupów. Ustawa o handlu ziemią daje też duże uprawnienia poszczególnym landom, tj. krajom związkowym. Mogą one zwolnić klienta z obowiązku uzyskania pozwolenia na zakup ziemi rolnej o powierzchni od 0,25 do 2 ha.  Jednak urząd może odmówić sprzedania ziemi, jeżeli doprowadziłoby to do „niezdrowego” (niekorzystnego) lub nieekonomicznego podziału działek, albo przy nieproporcjonalnie niskiej cenie.

Podsumowując:

1. Sprzedaż ziemi rolnej w Niemczech wymaga pozwolenia administracji (w zależności od landu – ogólnej albo powiatowej).

2. Pozwolenie jest konieczne również w przypadku wymiany, darowizny, ugody, sporów spadkowych.

3. Organ administracji może nie wydać pozwolenia, w sytuacji, gdy:

  • zbycie doprowadzi do nieracjonalnego podziału nieruchomości.
  • lub do niegospodarnego pomniejszenia lub podzielenia gospodarstwa w stopniu zagrażającym jego zdolności do ekonomicznego przetrwania,
  • jeśli podział gruntów spowoduje, że areał gospodarstwa spadnie poniżej 1 ha,
  • jeśli cena gruntu odbiega rażąco od cen oferowanych na lokalnym rynku.

4. Bez uzyskania pozwolenia nie można skutecznie nabyć nieruchomości, ponieważ urząd ksiąg wieczystych nie przystąpi do wpisu własności do ewidencji nieruchomości.

 5. Największe szanse zakupu gruntów mają rolnicy, których głównym źródłem utrzymania jest rolnictwo a zakupiony grunt jest im potrzebny do ekonomicznego przetrwania ich gospodarstwa.

6. Organy administracji prowadzą statystykę cen sprzedawanych gruntów. Jeśli urząd odmówi sprzedaży ziemi, prawo pierwokupu mają spółki ziemskie działające w formie spółek z ograniczoną odpowiedzialnością. Spółki te mogą również sprzedawać ziemię – na tworzenie nowych bądź powiększanie istniejących gospodarstw. Głównym udziałowcem tych spółek są administracja rządowa landów oraz stowarzyszenia rolników.

7. Jeżeli nabywca kupił ziemię od spółek, musi osobiście ją uprawiać i mieszkać na terenie nabytego gospodarstwa. Swój grunt może odsprzedać jedynie członkom rodziny, w przeciwnym przypadku spółki mają prawo odkupu. Również zawarcie umowy dzierżawy wymaga zgody administracji, która może się sprzeciwić m.in. w przypadku nadmiernej koncentracji gruntów w rękach jednego użytkownika.

Francja

            Prowadzenie działalności rolniczej na gruntach rolnych, które są przedmiotem kupna lub dzierżawy wymaga we Francji zezwolenia (autoryzacji). Decyzje podejmują prefekci departamentów w zgodności z priorytetami określonymi w planach strukturalnych. Wśród wielu zastrzeżeń, które mogą być przedmiotem odmowy autoryzacji jest brak kwalifikacji rolniczych udokumentowane dyplomem, świadectwem ukończenia studiów rolniczych lub średniej szkoły rolniczej. Wymóg posiadania kwalifikacji spełnia również osoba, która co najmniej przez pięć lat pracowała jako rolnik.  Doświadczenie zawodowe powinno zostać nabyte w okresie ostatnich piętnastu lat poprzedzających objęcie gruntów. Departamenty mogą wprowadzać również inne, dodatkowe warunki.

            Kontrolą i regulacją francuskiego rynku zajmuje się również 27 lokalnych Spółek Urządzeń i Osadnictwa Rolnego (SAFER). Są one spółkami akcyjnymi typu non-profit, prowadzącymi działalność pod kontrolą Ministerstwa Rolnictwa oraz Ministerstwa Gospodarki i Finansów. Nabywcy gruntów od SAFER muszą posiadać kwalifikacje zawodowe. SAFER może również nałożyć na nabywcę obowiązek rolniczego wykorzystania gruntów przez okres co najmniej 10 lat, zakaz dalszego zbycia nieruchomości, w tym oddania w dzierżawę lub użytkowanie oraz zobowiązać nabywcę do osobistej pracy na nabytym gruncie. Ponadto nie można bez zgody SAFER przenosić własności pozyskanych nieruchomości, dokonywać zmian w ich przeznaczeniu ani podziału przez 10 lat. SAFER ma prawo pierwokupu gruntów rolnych. Zaniża to realną wartość gruntów, ale jednocześnie wprowadza ścisły nadzór nad obrotem ziemią rolną. Cechą aktualnego francuskiego rynku ziemi jest wzrost areału kupowanych gruntów w drodze przejmowania akcji i udziałów osób prawnych użytkujących je. SAFER chce więc wypracować sposób monitoringu obrotu ziemią, który mógłby skutecznie kontrolować proces nadmiernej koncentracji gruntów poprzez przejmowanie akcji spółek czy wykorzystywanie do tego dzierżawy.

Dania

             W Dani przez lata obrót ziemią był silnie ograniczany. Jednakże od ok. 10 lat obserwuje się liberalizację przepisów, która pośrednio doprowadziła także do ustabilizowania się cen ziemi. Zniesiono wymóg kwalifikacji rolniczych oraz limit dzierżawionych gruntów. Rozszerzono wykaz osób prawnych, które mogą nabywać ziemię rolną. Zlikwidowano przepis, który nadawał preferencje zakupu sąsiadowi zbywanej działki rolnej. W wyniku tych działań przyspieszono proces koncentracji gruntów – liczba tamtejszych gospodarstw zmalała do 36 tysięcy.

Polska

Część polskich rolników niecierpliwie oczekuje zmian, licząc na zyski, że sprzedaży ziemi.

Przez ostatnie 5 lat ziemię praktycznie bez ograniczeń mogli kupować jedynie polscy rolnicy. Jeśli państwo zniesienie ograniczenia rozpoczną się spekulacje na ziemi rolnej. Jest ona łakomym kąskiem dla inwestorów i deweloperów. Oczekiwać należy też na wykup ziemi rolnej przez przedsiębiorców zachodnich, którzy w dobie kryzysu pragną zabezpieczać swe wirtualne kapitały na realnym majątku.

Trzeba mieć nadzieję, że mimo panującego zamieszania związanego z pandemią, władze państwowe przygotują rozwiązania, które zabezpieczą grunty rolne i nie pozwolą by polskich rolników nie było stać na dokupienie ziemi, z racji ich wysokich cen.  

ZOOM

więcej

Zobacz też

Obserwujemy